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　　金科股份：盈利能力下滑，土地成本上升

　　來源： 覽富財經網

　　原創 江城子

　　在今年前三個季度，雖然金科股份（000656.SZ）銷售情況並不算太差，保持兩位數的增長，但對其盈利能力的提升並無實質性的幫助。考慮到現階段土地成本明顯增加，其盈利能力還會持續受到考驗。

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　　盈利能力略有下降

　　雖然今年前三個季度銷售額保持增長，但盈利能力卻略有下降。

　　根據公開數據顯示，金科股份今年前三季度實現銷售金額約1473億元，同比增長17%；銷售面積1421萬平方米，同比增長14%，銷售額和銷售面積雙雙增長。

　　但營收的增加，卻並未轉化為實實在在的利潤。三季報數據顯示，金科股份凈資產收益率、銷售毛利率及分別為14.07%和25.18%，較上年同期下降2.12百分點、下降4.92百分點。對此，華西證券研報指出，金科股份盈利能力略有下降。

　　其中，三季度單季受毛利率下滑及少數股東權益佔比上升影響，導致歸母凈利潤下降40.9%（單季營收增1.9%）。今年三季度銷售毛利率23.8%，同比下降6.0個百分點；也正是因為如此，導致前三季度毛利率25.2%，同比下降4.9個百分點。

　　其實，如果從更深層次分析，金科股份盈利能力的下滑，與產品銷售均價未能出現有效提升，有著不小的關係。數據顯示，前三季度金科股份銷售均價為10365.9萬元/平方米，同比增長3%。

　　但實際上，金科股份銷售均價增幅低於全國房價上漲速度。根據國家統計局公佈的數據顯示，2020年1-9月，全國商品房銷售面積117073萬平方米，商品房銷售額115647億元，簡單算術平均可計算出全國商品房銷售均價為9878.20元/平方米。按照同樣的方法，可計算出去年同期全國商品房銷售均價為9354.92元/平方米。通過進一步對比發現，今年1-9月全國商品房銷售均價漲幅為5.59%。

　　目前，金科股份業績主要集中於成渝城市群、長三角城市群、中原城市群和長江中游城市群，佔比分別為17.9%、13%、12.4%和12.1%。西部地區和中部地區，今年1-9月房價同比漲幅分別為1.34%和3.11%，而這兩大片區聚集了貢獻了四成多業績的成渝地區、中原城市群和長江中游城市群，由此可見，金科股份銷售均價漲幅僅3%，其原因不言自明。

　　02

　　負債水平仍處高位

　　雖然分拆物業上市能在一定程度上緩解金科股份的資金壓力，但持續走高的債務規模，在融資新規下，壓力不小。

　　金科股份的債務規模卻一直處在攀升過程中。三季報數據顯示，截至2020年9月30日，金科股份負債規模已經達到3206.73億元。在今年上半年首次突破3000億元大關之後，其負債規模再次上升。

　　根據目前的負債水平測算，截至2020年9月30日，金科股份剔除預收賬款和合同負債后的資產負債率為72.71%，凈負債率121.52%。對比融資新規，金科股份觸及了兩道，目前被划為「橙檔」房企。

　　有所改善的是短債償付能力。截至今年三季度末，期末金科股份在手現金323.1億，為短期負債（短借+一年內到期長債）的102.2%，短期償債壓力較小。

　　其實，金科股份一度被划為「紅檔」房企。據2020年中期業績報告數據計算可得，其剔除預收款后的資產負債率為74.08%，凈負債率為124.62%，現金短債比0.98倍，當時，三條監管紅線全部觸及。

　　為了改善財務結構，降低債務壓力，金科股份跟多數房企一道，選擇拆分物業板塊上市。2020年4月29日凌晨，金科股份公告稱，擬拆分金科物業於港交所上市。10月15日，金科服務收到中國證監會《關於核准金科智慧服務集團股份有限公司發行境外上市外資股的批複》。11月16日再次發佈公告稱，公司全球發售約1.33億股股份，其中香港發售股份1794.3萬股，國際發售股份約1.15億股，另有15%超額配股權；發售價定為每股H股44.7港元。

　　物業上市確實能夠在一定程度上改善金科股份的負債結構。據海通證券測算，物業上市后，包括剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比等三項指標均有顯著改善。再考慮到房企年底的賬面貨幣資金相較中報會更為充裕，預計今年年底金科股份的凈負債率和現金短債比兩項指標有望同時回到綠線。

　　03

　　成本攀升成為考驗

　　達到千億規模之後，為了保持擴張，不得不提高土儲規模。然而，激烈的土地市場競爭，也提高了其土地成本。面對不斷攀升的土地成本，未來如何消化，已經成為金科股份不得不面對的問題。

　　統計數據顯示，2020年1-9月，公司新增土地123宗，建築面積1995萬平方米；合同投資金額740億元，但權益合同金額433億元，佔比不足6成。

　　而在2019年，金科股份在前三季度累計新獲取140個項目，拿地金額614億元，其中權益拿地金額400億元，拿地建面2446萬平方米，權益佔比達到65%。

　　值得注意的是，在今年前三個季度，金科股份拿地成本持續攀升。據測算，今年前三個季度，金科股份拿地均價為3709.27元/平方米，而去年同期該數字為2510.22元/平方米，同比增長47.77%。在房價上漲已經普遍進入「個位數時代」的大背景下，金科股份未來如何消化如何大幅度提升的土地成本，是一個考驗。

　　除了土地成本的增加，受到行政部門的處罰，也讓金科股份難以心安。近日，濟南市城市管理局發佈行政處罰決定書文號「濟綜執處字[2020]第146號」顯示，金科集團控股子公司被罰，濟南海睿房地產開發有限公司未取得建設工程規劃許可證進行建設，依據相關條例，被處罰6.1869萬元。

　　近年來，金科股份紛擾不少，動靜最大的要數融創與金科股份實控人黃紅雲之間的控制權之爭。資料顯示，自2016年融創中國通過旗下公司天津聚金參與金科股份定增后，雙方開始展開較量，互不相讓。期間，持續加碼的融創中國所持金科股份的股權比例，最高時達到29.35%。不過，在今年4月份，融創選擇「放手」，通過數次大宗減持之後，持有股權比例大幅下降，目前已不再為金科股份持股5%以上股東。